Porez na Nekretnine u Crnoj Gori: Stope, Rokovi i Obaveze
Porez na nekretnine Crna Gora nije jedna obaveza vec pet razlicitih: porez na promet prilikom kupovine, godisnji porez dok posjedujete nekretninu, porez na dohodak ako izdajete, PDV ako izdajete turistima, i porez na kapitalnu dobit ako prodate uz dobit. Ovaj vodic navodi aktuelnu stopu za svaku od ovih obaveza, ko je placa i kada dospijeva, kako biste mogli da izracunate stvarni, tekuci trosak posjedovanja nekretnine u Crnoj Gori, a ne samo kupovnu cijenu iz oglasa.Porezi na nekretnine u Crnoj Gori u kratkim crtama
U tabeli ispod su svi porezi koji mogu da se odnose na stambenu nekretninu u Crnoj Gori, od dana potpisivanja ugovora do dana kada je jednog dana prodate. Ne odnosi se cijela lista na svakog vlasnika — nekretnina u kojoj sami zivite cijele godine ima znatno manje dodirnih tacaka od jedinice u vlasnistvu firme koja se izdaje turistima — ali poznavanje cijele slike sprjecava da vas bilo koja pojedinacna stopa iznenadi.| Porez | Stopa | Ko placa | Kada dospijeva |
|---|---|---|---|
| Porez na promet nepokretnosti | 3% / 5% / 6% progresivno, po vrijednosnim razredima | Kupac | U roku od 15 dana od potpisivanja, prije upisa u katastar |
| PDV na novogradnju (prvi prenos) | 21% | Kupac (ukljucen u cijenu investitora) | Prilikom kupovine — zamjenjuje porez na promet samo kod prve prodaje |
| Godisnji porez na nepokretnosti | 0,25%–1,00% procijenjene vrijednosti (do 5,5% za pojedine poslovne/turisticke objekte) | Vlasnik upisan na dan 1. januara | Opstina zaduzuje, obicno u ratama |
| Porez na dohodak od izdavanja | 15% neto prihoda (nakon 30% pausalnog odbitka, ili 50–70% za turisticko izdavanje) | Izdavalac (vlasnik) | Godisnja poreska prijava |
| PDV na kratkorocno turisticko izdavanje | 15% (od januara 2025, ranije 7%) | Registrovani pruzalac usluga smjestaja | Po rezervaciji, nakon PDV registracije i kategorizacije |
| Porez na kapitalnu dobit pri prodaji | 15% neto dobiti | Prodavac | Godisnja poreska prijava (osim ako je oslobodjeno) |
| Porez na dobit pravnih lica (nekretnina u vlasnistvu firme) | 9% / 12% / 15% progresivno, po godisnjoj dobiti | Firma | Godisnja poreska prijava firme |
Porez na promet nepokretnosti pri kupovini
Kada kupujete nekretninu na sekundarnom trzistu — postojeci stan, kucu ili placevu parcelu, a ne novu jedinicu direktno od investitora — kupac duguje porez na promet nepokretnosti. Stopa je progresivna, a ne jedinstvena: 3% na prvih 150.000 € procijenjene trzisne vrijednosti, 5% na dio izmedju 150.000 € i 500.000 €, i 6% na sve iznad 500.000 €. Poresku upravu sama procjenjuje trzisnu vrijednost i nije vezana za cijenu iz ugovora — ako cijena djeluje zanizeno u odnosu na uporedive nekretnine, uprava moze naruciti sopstvenu procjenu i oporezovati razliku, uz naknadu za vjestacenje.Primjer racuna: stan na sekundarnom trzistu za 300.000 €
3% na prvih 150.000 € = 4.500 €, plus 5% na preostalih 150.000 € = 7.500 €. Ukupan porez na promet: 12.000 € — efektivna stopa od 4% na punu cijenu.
Godisnji porez na nepokretnosti
Cim posjedujete nekretninu u Crnoj Gori, godisnji porez na nepokretnosti se placa za cijelo vrijeme dok je drzite — bez obzira da li u njoj zivite, izdajete je ili je drzite praznu. Stopu odredjuje lokalna samouprava, izmedju 0,25% i 1,00% procijenjene vrijednosti, a obveznik za datu godinu je onaj ko je upisan kao vlasnik na dan 1. januara te godine. Procijenjenu vrijednost odredjuje opstinska poreska sluzba na osnovu lokacije, kvadrature, kvaliteta gradnje i uporedivih podataka o prodaji — ona automatski ne odgovara cijeni koju ste platili, i te dvije cifre se cesto razlikuju.Lokacija
Primorske opstine poput Budve, Kotora, Tivta i Herceg Novog obicno procjenjuju nekretnine blize gornjoj granici raspona, zbog cijena zemljista; opstine u unutrasnjosti su obicno nize.
Kategorija
Pojedini poslovni i turisticki kategorisani objekti, kao i neke neiskoriscene gradjevinske ili poljoprivredne parcele, mogu spadati u poseban razred do 5,5% umjesto standardnog raspona.
Naplata
Opstina vas zaduzuje direktno, obicno u ratama tokom godine. Vase rjesenje o utvrdjivanju poreza navodi tacne rokove za vasu nekretninu, koji se razlikuju od opstine do opstine.
Treba vam poreska procjena prije kupovine?
Recite nam vrijednost nekretnine, opstinu i da li planirate da zivite u njoj ili je izdajete. Povezacemo vas sa lokalnim poreskim i pravnim kontaktom koji moze da proceni vas ukupan trosak u prvoj godini prije nego sto se obavezete.
Porez na prihod od izdavanja — dva razlicita poreza od 15%
Ako izdajete svoju nekretninu u Crnoj Gori, mogu se primijeniti dva odvojena poreza, koja se lako pomijesaju jer oba trenutno iznose 15%. Prvi je porez na dohodak fizickih lica na vasu dobit od izdavanja. Ako izdajete dugorocno, na osnovu obicnog ugovora o zakupu, vas neto prihod od izdavanja — nakon odbitka stvarnih, dokumentovanih troskova ili pausalnog odbitka od 30% ako ne cuvate racune — oporezuje se sa 15%. Ako umjesto toga izdajete kratkorocno turistima, isti porez na dohodak od 15% se primjenjuje na vasu neto dobit, ali je pausalni odbitak visi, 50–70% zavisno od aranzmana, jer odrazava vise tekuce troskove turistickog izdavanja. Drugi porez je potpuno drugaciji: PDV na samu uslugu smjestaja. Od 1. januara 2025. kratkorocni turisticki smjestaj u Crnoj Gori nosi PDV od 15%, sa ranijih 7%. To nije porez na vasu dobit — to je PDV koji se naplacuje gostu na cijenu boravka, koji vi naplacujete i uplacujete drzavi cim se registrujete kao pruzalac usluga smjestaja ili predjete opsti prag za PDV registraciju (oko 30.000 € godisnjeg prometa). Mali, povremeni oblik izdavanja cesto ostaje ispod tog praga; profesionalno vodjeno kratkorocno izdavanje obicno ne. Provjerite sa knjigovodjom gdje se nalazi vas obim prometa.Prije nego oglasite kratkorocno izdavanje, provjerite:
- Da li nekretnina ima kategorizaciju u Centralnom turistickom registru sa opstinskom kategorijom
- Da li upotrebna dozvola objekta dozvoljava kratkorocno izdavanje — zakon iz 2025. o legalizaciji bespravno izgradjenih objekata ogranicava ovo u objektima bez urednih dozvola
- Da li vas promet zahtijeva PDV registraciju zbog 15% PDV-a na smjestaj
- Da li prijavljujete osnovni prihod od izdavanja u godisnjoj poreskoj prijavi, bez obzira na duzinu izdavanja
Porez na kapitalnu dobit pri prodaji
Ako prodate nekretninu u Crnoj Gori za vise nego sto ste je platili, dobit — prodajna cijena umanjena za dokumentovanu kupovnu cijenu, notarski ovjerene troskove ulaganja i priznate transakcione troskove — oporezuje se kao licni dohodak po stopi od 15%. Ovo je zaseban porez u odnosu na porez na promet placen pri kupovini: porez na promet tereti kupca na punu vrijednost transakcije kada nekretnina predje na vase ime; porez na kapitalnu dobit tereti, godinama kasnije, prodavca na ostvarenu dobit kada nekretnina predje sa vaseg imena. Priznata su dva izuzeca: nekretnina koja je sluzila kao vase stalno prebivaliste, i prenosi izmedju supruznika ili na srodnike prvog reda putem nasledja, poklona ili u okviru razvoda.Cuvajte svaki racun od prvog dana
Ako ne mozete da dokumentujete svoju originalnu kupovnu cijenu i eventualne troskove renoviranja, poreska uprava ima manje osnova da utvrdi vasu stvarnu dobit. Cuvajte notarski ugovor o kupovini, potvrdu o placenom porezu na promet, i racune za bilo kakve radove na uredjenju — oni su ono sto kasnije smanjuje ovaj racun pri prodaji.
Strani kupci, poljoprivredno zemljiste i kupovina preko firme
Poseban “porez za strance” ne postoji nigdje u ovom tekstu: porez na promet, godisnji porez na nepokretnosti, porez na dohodak od izdavanja i porez na kapitalnu dobit primjenjuju se na strane vlasnike pod istim uslovima kao na crnogorske drzavljane. Jedini izuzetak koji se stalno ponavlja uopste se ne tice poreza vec upisa: poljoprivredno zemljiste, kao i zemljiste u malom broju ogranicenih granicnih ili vojnih zona, po pravilu se ne moze upisati direktno na ime strane fizicke osobe. Uobicajeno, dobro ustanovljeno rjesenje, koje detaljnije obradjujemo uz teme o crnogorskim gradjevinskim propisima, jeste kupovina preko firme registrovane u Crnoj Gori. Bilo koji stranac moze osnovati takvu firmu, a za lokalno registrovanu firmu ovo ogranicenje na poljoprivredno ili ograniceno zemljiste ne vazi. Ta struktura mijenja vasu poresku sliku kod dva kasnija dogadjaja. Prvo, ako firma proda nekretninu uz dobit, ta dobit se oporezuje kao dobit pravnog lica po stopama poreza na dobit — progresivno 9% do 100.000 € godisnje dobiti, 12% na dio do 1,5 miliona €, i 15% iznad toga — umjesto gore opisanog licnog poreza na kapitalnu dobit od 15%. Drugo, ako zatim taj novac izvucete iz firme sebi kao dividendu, Crna Gora primjenjuje porez po odbitku na dividende od 15%, koji se moze smanjiti ili ukinuti na osnovu ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja ako vasa maticna zemlja ima takav ugovor sa Crnom Gorom — Crna Gora trenutno ima oko tri desetine takvih ugovora na snazi, pa se isplati provjeriti svoju situaciju sa knjigovodjom. Porez na promet pri kupovini i godisnji porez na nepokretnosti tokom drzanja nekretnine primjenjuju se identicno, bez obzira da li je vlasnik fizicko lice ili firma. Ono sto se mijenja jeste administrativni teret: firma znaci knjigovodstvo, godisnje finansijske izvjestaje i registrovano lokalno prisustvo — sve to su dodatni, tekuci troskovi. Ova struktura se isplati kada to zahtijeva samo zemljiste — ne kao opsta poreska “precica” za obicnu kupovinu stana.Nastavite istrazivanje
- Ugovor o kupoprodaji nekretnine — gdje se ovi porezi uklapaju u cijeli proces kupovine
- Nekretnine na prodaju u Crnoj Gori — aktuelna ponuda da provjerite sopstvenu racunicu
Povezani vodici
- Ugovor o kupoprodaji nekretnine — pravni koraci i rokovi oko ovih poreza
- Nekretnine na prodaju u Crnoj Gori — aktuelna ponuda na primorju i u unutrasnjosti
- Regije Crne Gore — uporedite opstine prije kupovine
- Pravni vodici za nekretnine u Crnoj Gori — sira biblioteka pravnih i prakticnih tekstova
Cesta pitanja
Koliki je porez na nekretnine u Crnoj Gori?
Zavisi o kom porezu je rijec. Porez na promet nepokretnosti pri kupovini je progresivan, 3%, 5% i 6% po vrijednosnim razredima; godisnji porez na nepokretnosti iznosi 0,25% do 1,00% procijenjene vrijednosti; prihod od izdavanja i dobit pri prodaji oporezuju se svaki po 15%.
Kolika je stopa poreza na promet nepokretnosti pri kupovini u Crnoj Gori?
3% na prvih 150.000 € procijenjene trzisne vrijednosti, 5% na dio izmedju 150.000 € i 500.000 €, i 6% iznad 500.000 €. Placa ga kupac, koji mora podnijeti prijavu u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora, prije upisa u katastar.
Koliki je godisnji porez na nepokretnosti u Crnoj Gori?
Izmedju 0,25% i 1,00% procijenjene vrijednosti nekretnine, sto odredjuje opstina na cijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Pojedini poslovni ili turisticki kategorisani objekti mogu spadati u visi razred do 5,5%.
Da li placam porez na prihod od izdavanja nekretnine u Crnoj Gori?
Da. Prihod od izdavanja oporezuje se sa 15% nakon pausalnih odbitaka. Ako izdajete kratkorocno turistima, od januara 2025. mozda cete morati da naplacujete i 15% PDV-a na samu uslugu smjestaja — to je zaseban porez, odvojen od poreza na dohodak od vase dobiti.
Da li se placa porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine u Crnoj Gori?
Da, po stopi od 15% na neto dobit, osim ako je nekretnina bila vase stalno prebivaliste ili je prenos izvrsen izmedju supruznika ili srodnika prvog reda. Cuvajte dokumentaciju o kupovnoj cijeni i troskovima ulaganja kako biste tacno utvrdili oporezivu dobit.
Zelite da provjerite sopstvenu poresku situaciju?
Posaljite nam vrijednost nekretnine, vase planove za nju, i da li kupujete kao fizicko lice ili preko firme. Povezacemo vas sa lokalnim poreskim i pravnim kontaktom radi jasnog odgovora prije nego sto bilo sta potpisete.
