Immobiliensteuern Montenegro: Sätze, Fristen und Zahlungspflichten
Immobiliensteuern Montenegro betreffen nicht eine, sondern fünf getrennte Abgaben: eine Übertragungssteuer beim Kauf, eine jährliche Grundsteuer während der gesamten Haltedauer, Einkommensteuer bei Vermietung, Mehrwertsteuer bei touristischer Vermietung und eine Kapitalertragsteuer beim späteren Verkauf mit Gewinn. Dieser Leitfaden nennt den aktuellen Satz für jede dieser Abgaben, wer sie zahlt und wann sie fällig wird — damit Sie die tatsächlichen, laufenden Kosten einer Immobilie in Montenegro kalkulieren können, nicht nur den Kaufpreis aus dem Exposé.Immobiliensteuern in Montenegro im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt jede Steuer, die auf eine Wohnimmobilie in Montenegro zukommen kann — vom Tag der Vertragsunterschrift bis zum Tag des Weiterverkaufs. Nicht jeder Eigentümer trifft die volle Liste: Eine selbst bewohnte Immobilie hat deutlich weniger Berührungspunkte als eine über eine Firma gehaltene und touristisch vermietete Einheit. Wer die gesamte Übersicht kennt, wird von keinem einzelnen Satz im Nachhinein überrascht.| Steuer | Satz | Wer zahlt | Wann fällig |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Übertragungssteuer) | 3 % / 5 % / 6 % progressiv, je Wertband | Käufer | Binnen 15 Tagen nach Unterschrift, vor der Katastereintragung |
| Mehrwertsteuer bei Neubau (Ersterwerb) | 21 % | Käufer (im Preis des Entwicklers enthalten) | Beim Kauf — ersetzt die Übertragungssteuer nur beim Ersterwerb |
| Jährliche Grundsteuer | 0,25 %–1,00 % des Schätzwerts (bis zu 5,5 % für bestimmte Gewerbe-/Tourismusimmobilien) | Eigentümer zum Stichtag 1. Januar | Von der Gemeinde in der Regel in Raten veranlagt |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | 15 % des Nettoeinkommens (nach 30 % Pauschalabzug, bei touristischer Vermietung 50–70 %) | Vermieter | Jährliche Einkommensteuererklärung |
| Mehrwertsteuer auf touristische Kurzzeitvermietung | 15 % (seit Januar 2025, zuvor 7 %) | Registrierter Beherbergungsanbieter | Je Buchung, sobald MwSt.-registriert und kategorisiert |
| Kapitalertragsteuer beim Verkauf | 15 % des Nettogewinns | Verkäufer | Jährliche Einkommensteuererklärung (sofern nicht befreit) |
| Körperschaftsteuer (Immobilie im Firmeneigentum) | 9 % / 12 % / 15 % progressiv, je Jahresgewinn | Die Firma | Jährliche Körperschaftsteuererklärung |
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie auf dem Zweitmarkt — eine bestehende Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, statt eine neue Einheit direkt vom Entwickler — schuldet der Käufer die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti). Der Satz ist progressiv, nicht pauschal: 3 % auf die ersten 150.000 € des geschätzten Marktwerts, 5 % auf den Anteil zwischen 150.000 € und 500.000 €, und 6 % auf alles darüber. Die Steuerbehörde ermittelt den Marktwert selbst und ist an den Vertragspreis nicht gebunden — wirkt ein Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Objekten zu niedrig, kann die Behörde eine eigene Bewertung beauftragen und die Differenz nachversteuern, zuzüglich einer Gutachtergebühr.Rechenbeispiel: eine Bestandswohnung für 300.000 €
3 % auf die ersten 150.000 € = 4.500 €, plus 5 % auf die restlichen 150.000 € = 7.500 €. Gesamte Grunderwerbsteuer: 12.000 € — ein effektiver Satz von 4 % auf den vollen Kaufpreis.
Jährliche Grundsteuer
Sobald Sie Eigentum in Montenegro besitzen, fällt für die gesamte Haltedauer eine jährliche Grundsteuer (porez na nepokretnosti) an — unabhängig davon, ob Sie selbst dort wohnen, vermieten oder die Immobilie leer stehen lassen. Der Satz wird lokal festgelegt, zwischen 0,25 % und 1,00 % des Schätzwerts, und haftbar ist, wer zum 1. Januar eines Jahres als Eigentümer eingetragen ist. Den Schätzwert bestimmt das kommunale Steueramt anhand von Lage, Wohnfläche, Bauqualität und vergleichbaren Verkaufsdaten — er entspricht nicht automatisch dem gezahlten Kaufpreis, und beide Werte weichen häufig voneinander ab.Lage
Küstengemeinden wie Budva, Kotor, Tivat und Herceg Novi setzen den Schätzwert wegen der Grundstückspreise meist im oberen Bereich der Spanne an; im Landesinneren liegt er in der Regel niedriger.
Kategorie
Bestimmte gewerbliche und touristisch klassifizierte Objekte sowie manche ungenutzten Bau- oder Agrargrundstücke können statt der Standardspanne in ein Sonderband von bis zu 5,5 % fallen.
Veranlagung
Die Gemeinde stellt Ihnen die Steuer direkt in Rechnung, meist in Raten über das Jahr verteilt. Ihr eigener Steuerbescheid (rješenje) nennt die genauen Fälligkeiten für Ihre Immobilie, die je nach Gemeinde variieren können.
Steuerschätzung vor dem Kauf gewünscht?
Nennen Sie uns Kaufpreis, Gemeinde und ob Sie selbst einziehen oder vermieten möchten. Wir vermitteln einen lokalen Steuer- und Rechtskontakt, der Ihre tatsächlichen Kosten im ersten Jahr überschlägt, bevor Sie sich festlegen.
Steuer auf Mieteinnahmen — zwei verschiedene Steuern mit 15 %
Vermieten Sie Ihre Immobilie in Montenegro, können zwei getrennte Steuern greifen, die leicht verwechselt werden, weil beide derzeit bei 15 % liegen. Die erste ist die Einkommensteuer auf Ihren Mietgewinn. Vermieten Sie langfristig an einen Mieter mit gewöhnlichem Mietvertrag, wird Ihr Nettomietertrag — nach Abzug entweder tatsächlicher, belegter Kosten oder eines Pauschalabzugs von 30 % ohne Belege — mit 15 % besteuert. Vermieten Sie stattdessen kurzfristig an Touristen, gilt dieselbe Einkommensteuer von 15 % auf Ihren Nettogewinn, allerdings mit einem höheren Pauschalabzug von 50–70 % je nach Ausgestaltung, der die höheren laufenden Kosten einer touristischen Vermietung berücksichtigt. Die zweite Steuer ist etwas völlig anderes: die Mehrwertsteuer auf die Beherbergungsleistung selbst. Seit dem 1. Januar 2025 liegt die Mehrwertsteuer auf kurzfristige touristische Unterkünfte in Montenegro bei 15 %, zuvor waren es 7 %. Das ist keine Steuer auf Ihren Gewinn — es ist Mehrwertsteuer, die dem Gast auf den Übernachtungspreis berechnet wird und die Sie einziehen und abführen, sobald Sie als Beherbergungsanbieter registriert sind oder die allgemeine Registrierungsschwelle für die Mehrwertsteuer überschreiten (rund 30.000 € Jahresumsatz). Eine kleine, gelegentliche Vermietung bleibt oft unter dieser Schwelle; eine professionell verwaltete Kurzzeitvermietung meist nicht. Lassen Sie von einem Buchhalter prüfen, wo Ihr eigenes Volumen liegt.Vor der kurzfristigen Vermietung klären:
- Liegt eine Kategorisierung im Zentralen Tourismusregister mit kommunaler Sterneklassifizierung vor?
- Erlaubt die Nutzungsgenehmigung des Gebäudes kurzfristige Vermietung — ein Gesetz von 2025 zur Legalisierung illegal errichteter Bauten schränkt dies in nicht ordnungsgemäß genehmigten Gebäuden ein
- Erfordert Ihr Umsatz eine MwSt.-Registrierung für die 15%ige Beherbergungs-Mehrwertsteuer?
- Melden Sie die zugrundeliegenden Mieteinnahmen unabhängig von der Vermietungsdauer in Ihrer jährlichen Steuererklärung?
Kapitalertragsteuer beim Verkauf
Verkaufen Sie Ihre Immobilie in Montenegro über dem ursprünglichen Kaufpreis, wird der Gewinn — Verkaufspreis abzüglich Ihres belegten Kaufpreises, notariell festgehaltener Renovierungskosten und zulässiger Transaktionskosten — als persönliches Einkommen mit 15 % besteuert. Das ist eine eigene Steuer, getrennt von der Grunderwerbsteuer beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer trifft den Käufer auf den vollen Transaktionswert, wenn die Immobilie in Ihren Namen übergeht; die Kapitalertragsteuer trifft Jahre später den Verkäufer auf den Gewinn, wenn sie aus Ihrem Namen übergeht. Zwei anerkannte Befreiungen gelten: Immobilien, die als Ihr Hauptwohnsitz dienten, sowie Übertragungen zwischen Ehepartnern oder an Verwandte ersten Grades durch Erbschaft, Schenkung oder im Rahmen einer Scheidung.Bewahren Sie jeden Beleg von Anfang an auf
Können Sie Ihren ursprünglichen Kaufpreis und etwaige Renovierungskosten nicht belegen, hat das Finanzamt weniger Grundlage, um Ihren tatsächlichen Gewinn zu ermitteln. Bewahren Sie den notariellen Kaufvertrag, Ihre Quittung über die gezahlte Grunderwerbsteuer und Rechnungen für Umbauarbeiten auf — sie sind es, die diese Steuerlast beim späteren Verkauf senken.
Ausländische Käufer, Agrarland und der Kauf über eine Firma
Einen gesonderten “Ausländer-Satz” gibt es in diesem gesamten Beitrag nicht: Grunderwerbsteuer, jährliche Grundsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Kapitalertragsteuer gelten für ausländische Eigentümer zu denselben Bedingungen wie für montenegrinische Staatsbürger. Die eine wiederkehrende Ausnahme betrifft gar nicht die Besteuerung, sondern die Eintragung: Agrarland sowie Land in einigen wenigen eingeschränkten Grenz- oder Militärzonen kann in der Regel nicht direkt auf den Namen einer ausländischen Privatperson eingetragen werden. Die übliche, gut etablierte Lösung, die wir ausführlicher zusammen mit den montenegrinischen Baubestimmungen behandeln, ist der Kauf über eine montenegrinische Firma. Jeder Ausländer kann eine solche gründen, und für eine lokal registrierte Firma besteht diese Beschränkung bei Agrar- oder Sperrland nicht. Diese Struktur verändert Ihre steuerliche Lage bei zwei späteren Ereignissen. Erstens: Verkauft die Firma die Immobilie mit Gewinn, wird dieser als Unternehmensgewinn im Rahmen der Körperschaftsteuer besteuert — progressiv 9 % bis 100.000 € Jahresgewinn, 12 % auf die Stufe bis 1,5 Mio. € und 15 % darüber — statt der oben beschriebenen 15%igen persönlichen Kapitalertragsteuer. Zweitens: Entnehmen Sie dieses Geld anschließend als Dividende an sich selbst, erhebt Montenegro eine Quellensteuer von 15 % auf Dividenden, die sich über ein geltendes Doppelbesteuerungsabkommen reduzieren oder ganz vermeiden lässt, sofern Ihr Heimatland eines mit Montenegro hat — Montenegro verfügt derzeit über rund drei Dutzend solcher Abkommen, sodass sich eine Prüfung mit einem Steuerberater lohnt. Grunderwerbsteuer beim Kauf und jährliche Grundsteuer während der Haltedauer gelten unabhängig davon, ob Eigentümer eine Person oder eine Firma ist, identisch. Was sich ändert, ist der Verwaltungsaufwand: Eine Firma bedeutet Buchhaltung, Jahresabschluss und eine registrierte lokale Präsenz — alles zusätzliche, laufende Kosten. Diese Struktur lohnt sich, wenn das Grundstück selbst sie erfordert — nicht als allgemeine Steuerplanungs-Abkürzung beim Kauf einer gewöhnlichen Wohnung.Weiter recherchieren
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Häufige Fragen
Wie hoch sind die Immobiliensteuern in Montenegro?
Das kommt auf die konkrete Steuer an. Die Grunderwerbsteuer beim Kauf ist progressiv gestaffelt bei 3 %, 5 % und 6 % je Wertband; die jährliche Grundsteuer liegt bei 0,25 % bis 1,00 % des Schätzwerts; Mieteinnahmen und der Gewinn beim Verkauf werden jeweils mit 15 % besteuert.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Montenegro?
3 % auf die ersten 150.000 € des geschätzten Marktwerts, 5 % auf den Anteil zwischen 150.000 € und 500.000 €, und 6 % über 500.000 €. Der Käufer zahlt sie und muss binnen 15 Tagen nach Vertragsunterschrift die Erklärung einreichen, vor der Katastereintragung.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Montenegro?
Zwischen 0,25 % und 1,00 % des Schätzwerts der Immobilie, festgelegt von der jeweiligen Gemeinde. Bestimmte gewerbliche oder touristisch klassifizierte Immobilien können in ein höheres Band von bis zu 5,5 % fallen.
Muss ich Steuern auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Montenegro zahlen?
Ja. Mieteinnahmen werden nach Pauschalabzügen mit 15 % besteuert. Bei kurzfristiger touristischer Vermietung müssen Sie seit Januar 2025 möglicherweise zusätzlich 15 % Mehrwertsteuer auf die Beherbergungsleistung selbst berechnen — das ist eine eigene Steuer, getrennt von der Einkommensteuer auf Ihren Gewinn.
Fällt beim Verkauf einer Immobilie in Montenegro Kapitalertragsteuer an?
Ja, mit 15 % auf den Nettogewinn, sofern die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz war oder die Übertragung zwischen Ehepartnern oder Verwandten ersten Grades erfolgte. Bewahren Sie Belege zu Kaufpreis und Renovierungskosten auf, um den steuerpflichtigen Gewinn korrekt zu ermitteln.
Eigene Steuerlage prüfen lassen?
Schicken Sie uns Kaufpreis, Ihre Pläne für die Immobilie und ob Sie als Privatperson oder über eine Firma kaufen. Wir vermitteln einen lokalen Steuer- und Rechtskontakt für eine klare Antwort, bevor Sie unterschreiben.
